Как продать дом или квартиру, купленную за материнский капитал

Материнский капитал может помочь улучшить жилищные условия. Но достаточно часто возникают ситуации, в которых приобретенное жильё приходится продать: переезд в другой город, смена района, предложение лучшего варианта, не поравились условия проживания.

Многие думают, что такой возможности у них нет. На самом деле продать дом или квартиру, купленную за материнский капитал можно, если выполнить определенные условия, о которых мы и расскажем в этой статье.

Кому и как можно продать жильё, купленное за счет материнского капитала

Продать жильё, купленное за средства материнского капитала (даже если они были только частью всех уплаченных денег) или дом, построенный за эти средства, можно в любое время, но только с соблюдением ряда требований.

Сложность заключается в том, что хотя материнский капитал выделяется кому-то из родителей или опекунов, само жильё становится собственностью всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. Поэтому такие сделки тщательно контролируются и проверяются органами опеки.

Задача опеки – следить за соблюдением прав несовершеннолетних. Нельзя, чтобы после того, как семья поменяет место жительства, условия жизни ребенка ухудшились, принадлежащая ему доля уменьшилась или, тем более, чтобы он потерял право собственности. Поэтому обязательным условием сделки становится разрешение органов опеки на продажу.

Продавцам купленных на материнский капитал квартир необходимо доказать, что условия проживания детей в новом жилье не будут хуже, чем в продаваемом, а несовершеннолетним будет выделена доля не меньше той, которая была до этого.

Естественно, это требование относится только к тем семьям, в которых дети не достигли 18 лет. Если в семье нет несовершеннолетних, недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала, продается на общих основаниях.

Способы продажи квартиры или дома

Существует несколько способов продажи жилья, приобретённого за счёт материнского капитала:

  • продажа существующего жилья с одновременной покупкой другого;
  • обмен квартиры или дома на другой;
  • продажа с переездом в жильё, уже принадлежащее семье.

Просто так продать квартиру, чтобы, к примеру, арендовать другое или переехать в жильё, принадлежащее другим людям (даже близким родственникам), не получится. Продажа такой недвижимости допускается только тогда, когда новые условия проживания будут лучше, а площадь – больше или, как минимум, такая же, как в продаваемой квартире.

Контролирующие органы должны убедиться в том, что продажа совершается не для получения денег, а для того, чтобы улучшить жилищные условия, на что и предоставлялись деньги материнского капитала.

В исключительных ситуациях, о которых мы расскажем ниже, возможно выделение несовершеннолетним денежной компенсации.

Как получить разрешение опеки на продажу квартиры или дома

Когда все собственники жилья достигли возраста 18 лет, для продажи достаточно их письменного соглашения. Если же в семье есть несовершеннолетние, потребуется соглашение опеки. Для этого родители должны доказать, что права детей не будут ущемляться:

  • взамен существующих долей квартиры или дома они получат новые доли;
  • размер площади этих долей жилья не уменьшится.

Для этого необходим заранее подготовить технические планы помещения и предварительный договор купли-продажи. В органы опеки предоставляется заявление, написанное родителями, к которому прилагаются документы на обе квартиры, справки об их оценочной стоимости, справки о том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Кроме того, члены семьи, которым не исполнилось 18, но уже есть 14 лет, предоставляют письменное согласие с тем, чтобы их доля была продана.

Разрешение от опеки действует в течение 3 месяцев и за это время сделка должна быть завершена. Если продажа не состоялась, придутся проходить процедуру получения разрешения заново.

Можно ли выделить долю ребенку уже после продажи жилья

Когда материнский капитал выделяется на покупку жилья по договору ипотеки, родители должны в течение шести месяцев после того, как будет снято обременение с квартиры (полностью погашен долг), выделить долю всем членам семьи.

Если ипотечное жильё продается до этого срока, необходимо представить в отдел опеки доказательство того, что доли будут выделены в покупаемом взамен жилье, либо в квартире, уже имеющейся в собственности родителей. В этом случае доля несовершеннолетнему выделяется после покупки нового жилья.

Когда возможна продажа жилья, оплаченного материнским капиталом

Закон не ограничивает срок, через который можно продать недвижимость, в покупку которой были вложены средства материнского капитала. Главный критерий, на котором основываются органы опеки при выдаче разрешения – жильё, в котором будут жить дети, не должно быть хуже.

Но стоит учитывать, что если жильё, которое было куплено за эти средства, находилось в собственности семьи меньше, чем 3 года (а если покупка совершалась после 1 января 2016 года, то меньше, чем 5 лет), то с суммы, полученной при продаже, придется заплатить подоходный налог. Сберечь эти деньги можно, если до этого не использовалось право налогового вычета. В этом случае возможно воспользоваться этим правом при одновременной продаже и покупке квартиры или дома.

Еще один фактор, который может повлиять на срок продажи – разрешение банка, если недвижимость покупалась в ипотеку. В этом случае, кроме разрешения от опеки, необходимо, чтобы банк согласился с тем, что оставшиеся обязательства были переведены на покупателя.

Процедура продажи жилья, купленного за материнский капитал

Так как основным условием для законности продажи недвижимости становится получение разрешения от опеки, требуется, чтобы жилищные условия несовершеннолетних членов семьи не ухудшились.

Обе сделки - по продаже и по покупке, лучше проводить одновременно, а детей желательно указать в договоре покупки жилья в качестве новых собственников.

В случаях, когда для покупки требуется получение кредита, жильё может быть оформлено на родителей (банки не всегда соглашаются подписать договор, где в числе собственников выступают дети), но предоставляется нотариально заверенное обязательство, удостоверяющее, что детям будет выделена доля, сразу погашения займа.

Для получения разрешения в отдел опеки нужно предоставить заявление с просьбой о получении разрешения на сделку, к которому надо приложить следующий пакет документов:

  • документы, удостоверяющие личность всех членов семьи (паспорта родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, свидетельства детей, которые младше 14-ти лет);
  • письменное согласие на продажу их доли от детей старше 14 лет;
  • свидетельство о браке (если родители в разводе – соответствующее свидетельство);
  • правоустанавливающие документы о собственности на жильё, которое продается и которое покупается;
  • справки, подтверждающие оценочную стоимость обеих квартир;
  • предварительные договоры купли-продажи;
  • справки об отсутствии коммунальных платежей;
  • согласие банка о передаче обязательств по кредиту на нового покупателя (если продаваемая квартира приобреталась по ипотеке);
  • документы, подтверждающие площадь продаваемого и покупаемого объектов;
  • обязательства о выделении доли несовершеннолетним в покупаемом жилье, если их невозможно оформить как собственников сразу же (когда покупаемая квартира берется в ипотеку).

Желательно, чтобы в договорах не было пунктов, в которых обговариваются штрафные санкции.

Основная задача -  показать представителям опеки, что условия по выделению доли и улучшении условий жизни детей будут соблюдены. Для этого потребуется подобрать соответствующее жильё и одновременно заключить оба предварительных договора: на продажу и на покупку.

Даты подписания договора продажи и договора покупки нового жилья лучше указать одинаковые. Это подтвердит одновременное совершение обеих сделок.

Если семья продает квартиру, на которую был затрачен материнский капитал, но переезжает не в покупаемое жильё, а в то, которое уже находится в собственности, договора покупки не требуется, но обязательно, чтобы новое жильё было не меньше и не хуже продаваемого.

Увеличение доли несовершеннолетних необязательно, но должны быть другие критерии, которые улучшат уровень их проживания: недвижимость лучшего качества, лучшая инфраструктура района и т.д.

Если приобретаемая квартира имеет меньшую жилую площадь, доля, принадлежащая детям должна быть увеличена так, чтобы она была не меньше, чем в продаваемой квартире. Это делается за счет родительской доли.

Бывают случаи, в которых доля детей может быть даже уменьшена, но тогда они должны получить денежную компенсацию - средства зачисляются на банковский счет, открытый непосредственно на каждого ребенка. Отдельно стоят случаи, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении и продажа жилья требуется для покрытия этих расходов.

После того, как все соответствующие документы будут собраны и поданы в органы опеки, его сотрудники проводят их тщательное изучение и приглашают всех членов семьи, включая детей, которым уже исполнилось 14 лет, на собеседование.

Проверяющие также могут провести проверку на месте – выехать на место предполагаемого будущего места проживания семьи. Это делается для того, чтобы воочию убедиться в качестве приобретаемой недвижимости. Такие действия часто проводятся для того, чтобы не допустить покупки ветхого жилья и обычного обналичивания средств, выделенных в качестве материнского капитала.

Если представители органов опеки не будут удовлетворены новыми условиями или посчитают, что права несовершеннолетних членов семьи могут быть нарушены, разрешение на продажу недвижимости, купленной за материнский капитал, выдано не будет и сделка не состоится.